노후자금 부동산 임대수익 올인? 부동산에 대한 경고

신선우(shin172@naver.com, 교육청 주관 경제교육 강사, 재무컨설턴트, 재무칼럼니스트)

작성일 : 2017-07-10 10:51 작성자 : 동부신문 (dongbunews@naver.com)

 

우리들이 생각하는 행복한 노후는 과연 어떤 모습일까?

 

막연한 질문에 대부분의 사람들은 건물 하나 사서 꼬박꼬박 월급처럼 월세 받으며 쉬엄쉬엄 살아야겠다라는 답변이 대부분이다.

 

현재 은퇴를 맞이하는 베이비부머 세대들은 과거 부동산이 부의 척도의 시대를 살았었고 부동산 불패신화를 경험했던 장본인들이기 때문에 그러한 생각이 이해가 될 만도 하다. 다만 지금도 마찬가지 일까 생각해 볼 필요가 있다. 분명 수요와 공급 그리고 부채가 늘어난다는 점에서 보면 분명 과거와는 다른 환경이고, 부동산 수익에 대한 리스크를 인지하긴 하지만 저금리시대에 마땅히 투자할 곳을 찾지 못하여 그들의 머릿속에 투자처를 부동산으로 확정 짓는 사람들이 대다수 일 듯하다.

 

하지만 부동산에 올인하는 노후대비 전략도 이제는 전면 수정해야 한다. 고금리시대를 살아온 베이비부머 세대들은 평생 투자는 해본 적 없고, 집 한 채와 주거래 은행에 꾸준히 적금만으로 자산을 불려온 세대들로 이제는 은행의 금리가 개인금고에 자산을 보관하는 정도이니 노후대비 투자처를 은퇴자금과 일부의 대출을 활용해 부동산에 올인하게 된다.

 

물론 모두가 부동산 임대수익에 실패를 하는 건 아니다. 그때 그 때 적절한 시기에 매입하고 매각하는 투자 안목과 원리원칙, 또한 그러기 위해선 유동성 자산이 뒷받침 되어야 된다. 그래야 우리가 흔히들 말하는 임대수익을 얻고 또 시세 차익을 얻어 부동산 투자에 성공이 가능한 것이다.

 

요즘 1% 금리에 마땅한 투자처도 없는 상황에 우후죽순처럼 신축 아파트며 오피스텔 등이 봇물 터지듯 신축되고 있고 또한 투자임대수익 안심보장제까지 내세우며 부동산 투자의 유혹은 상당하다. 하지만 모두의 생각처럼 세입자가 들어오고 꼬박꼬박 월세 수익이 나는 것은 아니다. TV를 통해 쉽게 접하는 연예인들의 사례를 보면 유동인구가 많은 역세권의 일명 노른자 땅의 부동산을 소유해 부동산 수익에 대박을 친다. , 수천만의 부동산이 다 같은 부동산이 아닌 각각의 가치가 다르다는 것이다.

 

일부 사람들의 성공사례를 쫒아 무조건 투자했다가 겉으로는 건물을 가진 멋진 건물주이지만 공실 때문에 월세 수익은커녕 대출금 상환에, 세금만 나라에 내고, 임대료를 내리자니 투자한 돈이 아깝고, 시세까지 하락하게 되어 부동산이 애물단지가 되어버린 사례들이 허다 하다. , 부동산은 초기 사업비용뿐 아니라 세입자가 변경될 때마다 발생하는 필요경비, 그 외 재산세, 종부세, 건강보험료, 그 외 상황에 따라 대출이자와 양도소득세, 상속세, 취득세 등등 들어오는 임대 소득도 중요하지만 가장 큰 문제는 나가는 경비 및 세금들을 간과하기 때문에 일어나게 된다. , 현재 나의 재무상황에 맞춰 부동산 전략 은퇴전략을 세우지 않는다면 나의 은퇴를 빛 좋은 개살구, 호미로 막을 것을 가래로 막는 격이 되 버릴 수 있다.

 

현재 가장 심각한 것은 수요(인구)보다 공급(부동산)이 많다는 것이며, 이것을 구매하려는 총알 즉, 현금자산은 대부분이 대출이라는 것이 가장 큰 문제인 것이다. 그렇기 때문에 현재 우리나라의 부동산은 상당한 거품이 끼어 있다는 것을 알 수 있으며 장기적으론 부동산 가격이 떨어 질 수 없다고 예상할 수 있다.

 

그렇기 때문에 현재의 부동산이 은퇴 후 노후대비로 부적합하다는 것은 아니다. 왜냐하면 인생을 살아가는데 주거공간은 분명 필요하기 때문이다. 노후준비 중 부동산을 주거공간으로 준비한다면 오케이다. 하지만 임대수익이란 누군가가 지불을 하며 살아야 하는 것이고, 누구나가 그것을 비싸게 지불하려고 한다면 가능하겠지만 과연 얼마나 많은 사람들이 그렇게 하겠느냐는 것이다.

 

은퇴 후 대부분이 치킨집, 편의점을 열고 있다. 하지만 100개중 95개 이상이 폐업을 하고 있고, 실수입이 100만 원도 안 되는 형편이다. 과연 이러한 환경에 비싼 임대료를 부담하며 들어 올 세입자는 얼마나 될지 의문이다. , 우리의 인생은 아무도 점칠 수는 없다는 것이다.

 

100세를 살아가는 동안 무조건 승승장구하며 성공만 맞본다면 실패 시 리스크 준비를 할 필요가 없다. 하지만 기름칠 잘된 내 인생의 톱니바퀴에 어떠한 걸림돌이 되는 작디작은 돌멩이 하나가 들어와 인생을 힘들게 하고 망가뜨릴 수 있다는 사실을 간과해서는 안 된다는 것이다.

 

무조건 우르르~ 따라 하기식이 아닌 자신의 상황에 맞는 은퇴준비와 인생의 리스크 관리가  무엇보다도 가장 중요 하지 않나 하는 생각을 해본다.

 

 

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