자산관리의 미래 노후준비 방향은? - 부동산(2)

신선우(shin172@naver.com, 교육청 주관 경제교육 강사, 재무컨설턴트, 재무칼럼니스트)

작성일 : 2019-03-10 19:06


 

최근 관심이 가는 글을 본 적이 있다. 최근 몇 년 새 일본에서 단독주택이 0엔 또는 오히려 마이너스 가격에 거래가 되는 사례가 속출하고 있다는 글이다. 일부 소유주는 우리 돈으로 500만 원이 넘는 돈을 오히려 얹어주고 매각에 나섰다는 것이다. 관리비용, 세금 등을 고려하면 부동산을 보유하는 것이 오히려 손해라는 판단에서라는 이유다. 일본의 경우 통계에 따르면 2013년 기준 일본주택 6,063만여 가구 중 13.5% 정도가 버려진 채로 방치된 것으로 조사됐다. 2030년대 초면 전체 가구 중 30%가 빈집이 될 것으로 전망했다. 또 다른 나라인 유럽도 부동산 1유로 주택 정책을 사용하고 있다. 단돈 1유로에 집 한 채를 장만할 수 있다. 이유는 유럽의 여러 소도시들은 주민들이 일자리 때문에 대도시로 떠나면서 유령도시로 되가는 것을 막기 위한 정책이다.

 

그렇다면 대도시의 부동산을 구매하면 될까? 거꾸로 이야기하면 구매할 능력과 유지할 능력은 되는가이다. , 사회적 움직임은 권력과 자본이 있는 사람 그리고 나라에 의해 움직인다. 우리나라의 경우도 1가구당 주택 수가 더 많다. 하지만 부동산 가격은 상당히 높다. 또한 인구수는 줄어들고 고령인구는 늘어나고 있는 지금도 수많은 건물과 부동산은 지어지고 있다. 가장 큰 문제는 대부분의 노후자금이 부동산에 있다는 데 있다는 것이다. 노후자금을 마련하려면 보유하고 있는 집을 처분해야 하는데, 가격이 높을수록 되 팔기도 힘들고 보유기간 동안 유지비용과 그에 따른 세부담도 상당하다. , 나의 노후자금을 마련하려면 이러한 부담을 누군가는 대신 떠안아 주어야 한다. 지금의 부동산은 전세를 월세로 바꾸는 것도 수월하지 않고 이사비용, 부동산거래비용, 리모델링비용, 세부담, 관리비용, 상속과 증여 등 비용도 부담되지만 거래 절차 또한 복잡하다.

 

이러한 것을 인식하는 사람이 많아질수록 그에 따른 부정적 인식은 높아질 것이고 부동산에 대한 효용성은 점차 떨어질 것이다. 지금의 부동산은 황금알을 낳는 거위가 아닌 애물단지로 전락해 버릴 수 있다는 것이다.

 

또한 나라에서도 부동산을 개인 고유자산으로 보지 않는다는 의미로도 받아들일 수 있다. 최근 주택연금에 대한 기사를 접한 적이 있다. 내용은 주택연금의 가입자 수가 늘고 있고, 11억까지 가입 문턱을 낮춰 주택연금을 신청할 수 있게 한다는 내용이다. 주택연금 가입을 유도한 기사란 생각이 든다. 대부분 이런 기사를 접하면 대부분은 나에게 주택연금이 노후준비의 좋은 방법이라는 생각을 하게 된다. 하지만 이러한 기사를 단순히 주택연금을 가입하라는 의미로 받아들이면 안 된다.

 

먼저 부의 이전은 부동산이 아닌 연금자산으로 이동하고 있다는 것부터 인정해야 한다. 또한 고령화로 인해 부동산 거래를 해야 부동산도 살아나지만 실질 자산의 축인 인구가 이미노후를 고민하고 실질 거래를 할 수 없다는 것을 인정해야 한다. , 실질수요가 없다. 또한 젊은이들도 줄어들고 빚도 자산이라는 인식과 집을 무리하게 구매한다는 인식자체가 부정적으로 변한 지금 이러한 이야기는 고령화로 인한 노인 비중이 높아진다면 나라의 입장에서는 절세혜택은 줄이고 세금을 더 걷을 수 있는 방법을 찾게 될 것이다.

 

여기서 생각해 보아야 할 것은 만약 주택연금을 가입하지 않고 적정한 시점에 주택을 판다면 어떻게 될까? 개인적인 생각에는 그렇게 된다면 부담해야 하는 세부담과 관리비는 분명 줄어든다. 또한 자산이 준 만큼 의료비 등 나라의 복지 혜택도 받을 수 있다. 대출도 줄일 수 있다. 또한 자산 상속 시 상속세 등 부의 이전에 대한 비용도 줄일 수 있다. 또한 부동산 매매차익으로 나의 노후준비를 할 수 있다.

 

하지만 그렇게 한다면 나라의 입장에서는 어떻게 될까? 먼저 금융권부터 힘들어진다. 또한 세금 또한 덜 걷히게 된다. , 세금과 상당히 연관성이 있다. 그렇기 때문에 주택연금은 이러한 것을 막기 위한 하나의 방법이라는 생각을 한다. 주택연금은 은행도 살리며, 이중으로 세금을 걷을 수 있는 것이 주택연금이라는 생각이다. 부동산 가격이 떨어지면 역으로 세금이 줄어드는 것이니 주택가격을 보존시키고 대출을 만드는 것이 주택연금이다. , 주택연금은 역모기지론인데, 결국 내 집을 담보로 대출받아 노후자금을 지급하는 것이다. 이러한 경우 이사를 가기도 힘들다. 개인적인 생각에는 부동산의 자산가치가 떨어지니 주택연금 신청을 유도하는 것이 아닌가란 생각을 해보았다. 하지만 오히려 부동산 가격이 떨어지면 수령하는 연금액이 떨어지니 빨리 가입하라 한다. 하지만 주택연금을 10억 원으로 가입해도 나오는 연금액은 200만 원이 안 된다. , 1억 원당 20만 원이 안 된다는 소리다. 10억 원의 자산이 연금 200만 원과 바꿔지는 것이다. 또한 그 외 유지비용과 세금은 별도이다. 그 외 자녀에게 상속 시 문제도 있다.

 

이러한 부분은 다음주 칼럼에서 다뤄보도록 하겠다. 하지만 이러한 상황을 안다 해도 대부분의 사람의 노후자금이 부동산 즉, 같은 입장이다 보니 부동산을 팔려도 해도 팔리지가 않는다. 그렇다 보니 서민들만 죽는다는 말이 이말 이란 생각이다. 또한 필자의 눈에는 보이지만 대부분의 개인의 입장에선 이렇게까지 생각하긴 힘들 것이란 생각이 든다. , 기본적인 지식만이 아닌 사회구조를 이해 못하면 기사의 의도를 절대 알 수 없다. 그렇다 보니 100100패이다. 앞서 말했듯이 이러한 변화는 가까운 나라인 일본과 유럽 등을 보아도 부동산 그리고 세금(절세)에 대한 재테크로 기회비용이 우리나라에 남아 있는 시간이 얼마 없다는 것을 알 수 있다. 현재 시작이 아닌 이미 시작됐고 절세의 혜택은 빠르게 줄고 있다.

 

과연 여러분들은 세상 변화의 흐름에 대해 어느 정도 이해하고 있는가? 또한 어떻게 준비하고 있고 재무설계는 어떻게 하고 있는지 이번 기회에 다시 한번 돌아볼 수있는 계기가 됐으면 한다. 다음 주에는 노후준비 대비전략, 해결방안에 대해 이어서 이야기해 보도록 하겠다.

 

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