부동산 임대소득 선택에 대한 견해

신선우(shin172@naver.com, 교육청 주관 경제교육 강사, 재무컨설턴트, 재무칼럼니스트)

작성일 : 2019-07-01 13:25


 

신도시 등 개발이 확장돼 가면서 부동산 임대소득에 대해 관심을 갖는 사람들이 증가하고 있다. 목돈은 있지만 은행에 넣어두자니 이자가 낮다보니 부동산을 매입해 월세 소득을 받아볼까? 라는 생각으로 부동산 구매에 관심을 갖는 사람들이 많이 있다. , 부동산을 구매해 월세를 받으면 그래도 월 얼마씩 들어온다는 것이 대부분 생각이다.

 

부동산을 통해 임대소득을 만들기 전 주의해야 할 부분은 무엇이 있을지 생각해 보자.

 

첫째, 월세를 받기 위해 부동산 매입, 매입 금액이 5억 원 미만이라면 매입을 고민해야 한다. 월세를 받기 위해 부동산을 매입하려 하지만 대부분 1, 2억 정도 소액 자금을 가지고 부동산을 매입해 월세 수익을 기대한다. 이런 경우 가격이 저렴하다 보니 가격이 비싼 지역보다 임대수익은 월 3040만 원 정도로 낮다. 또한 대부분 들어오는 월수입만 생각을 하지 그로 인해 나가는 비용은 생각해 보지 못한다. 월 들어오는 3040만 원 수익이 과연 괜찮은 수익인가? 먼저 부동산을 매매하면서 들어가는 인테리어비용, 부동산거래비용, 그 외 건강보험료 인상, 부동산세, 재산세 등을 빼고 나면 나에게 남는 실질 소득은 얼마 되지 않는다는 것이다. 초기 투자 비용의 원금을 회수하는 데에도 상당한 시간이 소요된다. 또한 1가구 2주택 이상이 될 경우도 고려해야 한다.

 

둘째, 신도시이거나 가격이 저렴 한데는 다 이유가 있다. 아직 상권이 형성되지 않았거나 수요가 충분하지 않아 공실율에 대한 리스크도 감안해야 한다. 또한 초기에는 부동산 공급량보다 수요량이 많을 수 있지만 수요량이 많아질수록 향후 부동산 공급량도 점차 증가될 것이라는 점을 인지해야 한다. , 비슷하거나 더 좋은 부동산들이 생기면 공급량은 많아지고 수요는 분산되기 때문에 인구가 한정된 우리나라 경우 향후 부동산 가격과 임대수익에 대한 경쟁률은 떨어지고, 공실율에 대한 리스크는 가중될 수 있다.

 

셋째, 교통편이 좋아지고 서울에 인접하고 학교 등 편의시설이 들어서서 향후 가격이 오른다는 말이 경쟁력이 될 수 없다는 것을 인정해야 한다. 과거 부동산은 도로와 교통편이 부족했고 부동산 공급량이 적었던 시기의 이야기다. 지금은 예전보다 더 많은 부동산들이 생겨나고 앞으로도 수많은 도로와 편의시설등이 생겨나고 있다. 또한 지역마다 위와 같은 상권과 편의시설 등이 생기는 것은 당연한 이야기가 됐다. , 희소성이 떨어진다. 아무것도 없는 도시에 편의점 하나가 생기면 초기에는 장사가 잘 됐다가 이러한 소문을 듣고 주변에 편의점이 많이 생기면, 수요가 분산돼 사업이 망하기까지 이른다. 이처럼 경쟁력과 희소성이 없다면 부동산도 똑같은 결과를 얻는다. 또한 지금의 신도시와 부동산 건축의 목적은 부동산 가격을 올리려는 목적이 아닌 가격을 낮추기 위한 목적이라는 것을 명심해야 한다.

 

이처럼 과거와 현재 그리고 앞으로의 부동산의 방향과 변화를 인지해야 한다. 또한 월 3040만 원 월세 소득을 얻기 위해 이 모든 리스크를 감안하는 것이 나에게 득이 되는 것인지 생각해 봐야 한다. , 부동산을 통해 임대소득을 얻으려면 어설픈 가격의 부동산 보다는 좀 더 목돈을 마련해 제대로 된 부동산을 매입해 오히려 높은 임대소득을 얻으라고 조언해 주고 싶다.

 

이런 부동산은 이미 주변에 회사가 인접해 있고, 안정적인 상권이 형성돼 있어 가격 하락에 대한 고민과 수요와 공급에 대한 고민을 덜 할 수 있기 때문이다. 또한 정책상 세금을 더 걷기 위해서라도 이러한 상권은 보호를 받는다. 그렇기 때문에 부동산의 임대수익은 자산을 더 늘려 보유하는 것은 OK, 당장의 작은 임대 수익을 얻기 위한 보유는 NO. 또한 재건축을 한다 해서 무조건 수익이 나는 시대는 지났다. 재건축도 어떤 지역인지, 어떤 가격이 형성됐는지에 따라 다르다. 또한 재건축 기간 동안 투자기간과 비용과 경비 등도 고려해야 한다. , 현재의 부동산은 과거의 부동산과 다르다.

 

섣불리 부동산 임대수익을 보기 위해 매입했다가는 오히려 애물단지로 변해 버릴 수 있다는 점을 꼭 명심하기 바란다.

 

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