2020년 달라지는 부동산 임대소득 세금, 부동산의 의미 알아보기

신선우(shin172@naver.com, 교육청 주관 경제교육 강사, 재무컨설턴트, 재무칼럼니스트)

작성일 : 2020-01-19 17:11


 

최근 국세청에서는 수입금액 파악이 어려워 세금을 걷기 힘든 사각지대에 놓여져 있던 주택임대소득에 대해 전·월세 임대확정일자 등 자료 데이터를 분석해 지금까지 탈루됐던 세금을 추징할 것이라고 이야기했다. 실제 고가주택이나 다주택 임대소득자들 성실신고 여부를 확인하면서 임대소득자들 세 부담은 불가피하게 됐다. 또한 전·월세 임대차 거래신고 의무화가 국회를 통과 한다면 앞으로 파악하기 힘들었던 임대차거래에 대해 한눈에 알 수 있어 임대소득에 대한 신고를 피할 수 없게 된다.

 

그렇기 때문에 달라진 임대소득제도에 대해 알아보고 유의할 점에 대해 알아보려 한다.

 

아마도 노후준비를 위해 주택임대소득에 대해 많은 사람들이 관심을 갖고 있을 것이다. 하지만 이제 연 2,000만 원 이하 주택임대소득도 전면과세 시행이 된다. 과거 2018년 주택임대 소득 귀속까지는 2천만 원 이하는 비과세였다. 하지만 이제 2019년 귀속부터 수입금액이 2천만 원을 넘지 않더라도 소득세를 내야 한다. , 2019년 귀속 소득에 대해 202061일까지 소득세 신고를 해야 하고, 수입 금액이 2,000만 원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있다. , 분리과세를 신고하는 경우, 세무서와 시··구청에 주택임대업 등록 시, 필요경비율과 기본공제 혜택이 주어진다.

 

주택임대업을 미등록한 경우 필요경비 50%, 기본공제 200만 원, 예를 들어 주택임대소득이 1,200만 원 이면, 필요경비 50%(600만 원) 공제하고, 기본공제 200만 원 빼면 400만 원이 소득이 된다. 주택임대업을 등록한 경우 필요경비 60%, 기본공제 400만 원, 예를 들어 주택임대소득이 1,200만 원 이면, 필요경비 60%(720만 원) 공제하고, 기본공제 400만 원을 빼면 80만 원이 소득이 된다. 80만 원에서 분리과세를 할 경우 15.4%(지방세포함)123,200원을 납부하면 된다.

 

또한 2020년부터 주택임대소득자 사업자 미등록시 가산세가 부담된다. , 2020년부터 주택임대소득이 있는 사업자가 사업개시일부터 20일 이내 소득세법에 따라 사업장 관할 세무서에 사업자등록 신청을 하지 않으면 미신청 기간 주택임대 수입금액의 0.2%에 해당하는 금액을 가산세로 부과 한다. , 20191231일 전 주택임대사업을 시작한 경우 202011일로 사업개시일로 보기 때문에 20191231일 전 주택임대사업을 개시한 경우 2020121일까지 사업자등록을 해야 한다. 그렇다면 유의해야 할 점은 무엇인가? 아마 주택임대소득을 종합소득신고를 할까? 분리과세 신고를 해야 할까 고민이 될 것이다.

 

주택임대소득이 연 2,000만 원을 초과해 종합과세 될 경우 다른 소득과 합산과세 되기 때문에 누진세가 적용되는 종합과세의 경우 높은 세율 구간이 적용돼 세부담이 커지기 때문에 분리과세를 선택하는 것이 유리할 수 있다. 하지만 임대소득 외에 근로소득, 사업소득 등 다른 종합과세 대상 소득이 크지 않다면 상황에 따라 분리과세보다 종합과세를 선택하는 것이 유리할 수도 있다.

 

예를 들어 임대소득이 연1,200만 원 이하이고, 다른 소득이 없다면 분리과세는 15.4%(주민세포함)이지만 종합소득 세율은 6.6%(주민세포함)로 낮은 세율이 적용돼 유리해 진다. 그렇기 때문에 임대사업자는 나에게 귀속되는 소득 구간을 파악하여 절세전략을 세우는 것이 좋다.

 

또한 나는 집도 하나고 월세도 조금 받는데 신고를 굳이 해야 하나? 집을 2개 가지고 있지만 월세가 100만원도 안 되는데? 꼭 사업자등록을 해야 하나? 등 많은 고민이 생길 것이다. 하지만 무조건 임대주택에 대해 과세되는 것은 아니다. 과세되는 임대주택의 경우는 2주택 소유자는 월세 수입에 대해서만 과세가 되고, 3주택 이상 소유자는 월세 수입에 대해 그리고 보증금의 합이 3억 원을 초과하면 간주임대료로 3억 원을 초과하는 전세보증금까지 과세 된다. 하지만 1주택을 소유한 자의 주택 임대소득은 비과세가 된다. , 기준시가 9억원 초과, 국외 소재 주택 임대소득은 과세대상이다.

 

또한 보유주택 수는 부부 합산해 계산하고, 소형주택(주거 전용면적 40미리제곱 이하, 기준시가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세 대상 주택에서 2021년까지 제외된다.

 

앞으로 정부는 주택 가격의 상승을 억제하기 위해 여러가지 부동산 안정정책을 시행할 것이고, 불법적인부동산 탈세, 탈루를 막고, 대출규제를 통해 부동산의 거품을 해소하려 노력할 것이라 본다.

 

부동산의 의미는 과연 무엇일까? 과거 집은 편안한 나의 보금자리, 주거공간이였을 것이다. 하지만 자본주의 시대를 살면서 어느 순간 부동산의 본질이 바뀌었다. 주거공간보다는 빚만 가득한 애물단지로 변해가고 있다. 잘 생각해보면 이미 부동산의 본질은 상식에서 벗어나 있다는 것을 알 수 있다. 30, 40년 된 부동산이 10억 원, 20억 원을 호가한다. 인구는 늘어나지 않고 그대로이고 인구의 연령층은 나이 들어가고 있다. 이 말은 이미 실 가구수보다 부동산이 더 많다. 또한 이미 부동산을 구입해야 할 실 수요자들은 나이가 들었다. 마찬가지로 근로기간은 줄었고, 생존수명은 늘어나 필요 비용은 배 이상 증가했다. 근데 30년이상 갚아야 하는 대출을 받아 부동산을 구매한다? 아마 조금만 생각해 보면 알 수 있을 것이다.

 

이제 부동산은 본래의 자리인 주거공간으로 돌아와야 한다는 것을 우리는 이미 알고 있을 거라 생각한다.

 

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