6.17 부동산 대책 주택시장 안정화 방안에 따른 전망 및 조언

신선우(shin172@naver.com, 교육청 주관 경제교육 강사, 재무컨설턴트, 재무칼럼니스트)

작성일 : 2020-07-05 13:41

 

정부는 지난 617일 관계부처 합동으로 주택시장 안정을 위한 관리방안을 발표했다. 이번 부동산 대책은 문재인 정부의 21번째 부동산 대책으로 시중에 풀려있는 유동성과 저금리 기조로 인한 부동산 시장의 계속되는 풍선 효과로 일부 지역의 과열이 지속됐다. 그래서 투기수요 근절과 실수요자 보호라는 원칙 아래 주택시장 과열 요인을 차단하고 기존 대책의 후속 조치를 차질 없이 추진하겠다고 공표했다.

 

부동산은 우리가 살아가면서 가장 필요한 것 중 하나인 의식주(衣食住) 중 주()에 해당한다. 과거 집이 없던 시절 내 집 장만이 가장 큰 목표였던, 사실상 집은 누구에게나 중요한 요소가 됐고 부동산 불패 신화 역시 이러한 주거 보유에 대한 희소성과 필요성에 의해 만들어졌다. 하지만 현재 1인 가구의 수와 노인의 인구는 늘어나고, 실질 수요 계층의 인구는 감소하면서 2000년대 이후 좁은 땅 위로 아파트라는 개념의 집과 건물들은 엄청나게 늘어나 현재는 이미 가구의 수요량 보다 주택의 공급량은 초과하기 시작했다.

 

그럼에도 불구하고 현재도 수 많은 아파트와 건물을 짓고 있는 것이 현실이고, 또한 나라에서도 서민들을 위한 임대주택을 제공하기 위해 부동산 공급량까지 늘리고 있다는 것은 부동산 가격 상승을 방해하는 가장 큰 요인이 아닐 수 없다. 그렇다면 앞으로의 부동산은 어떻게 보아야 할까?

 

현재 지속적인 수명의 증가만으로도 은퇴 비용에 대한 부담은 계속 증가하고 있다. 또한 4차산업의 발전과 함께 세상은 편리해 지고 있지만 화폐의 차이에 대한 물가상승은 더욱 심화돼 은퇴 비용 또한 상당히 증가되고 있지만 초 저금리 시대로 불리기 조차 힘든 환경이 되어 가고 있다 보니 사람들의 인식은 가족사회에서 1인 가구의 시대로 인식 변화가 되고 있고, 결국 사회에 가장 기초 기반이 돼야 할 인구는 줄어 들고, 4차산업의 발전과 함께 이러한 빈 공간을 로봇과 인공지능이 채워가고 있다.

 

하지만 4차산업으로 채워질 수 없는 것은 부동산에 대한 수요량일 것이다. 부동산은 기본적으로 공급량보다 수요량이 많아야 가격이 올라갈 가능성이 크다. 하지만 젊은 인구는 줄고 노인인구가 증가된다면 실질적인 부동산 거래의 수요는 사실상 힘들뿐 더러 과거 대부분의 은퇴자금이 부동산에 묶여 있었기 때문에 사실상 노후자금을 마련하려면 부동산을 줄여야 한다는 점과 앞으로 더욱 시설이 좋고 값싼 부동산이 지어지고 있고, 부동산을 많이 보유할수록 그에 따른 유지비용과 앞으로 세부담이 증가한다는 점을 보면 사회시설과 문화시설 그리고 의료시설 발달한 특정 지역을 제외하고는 사실상 부동산으로 명목적 수익이 아닌 실질수익을 보기는 사실상 힘들다.

 

또한 가장 큰 문제는 부동산을 보유하고 있는 수요자들의 실질자산 보유량이 적다는 데 있다. 실질자산이란 눈에 보이는 명목적인 자산이 아닌 명목적 자산에서 변동되는 가격과 대출과 같은 자산을 뺀 순수한 나의 자산을 의미한다. 하지만 대부분 부동산을 구매하며 상당한 빚을 지고 있고, 부동산을 구매하면서 드는 부수적인 비용과 세금 그리고 앞으로 부담해야 하는 세금과 관리비용 등 증가와 대부분 결혼을 하며 집을 구매하기 때문에 자녀들이 생길 경우, 배우자의 소득 부재로 인한 소득의 감소와 함께 자녀에 대한 비용이 증가되는 소득불균형이 일어나 사실상 최종적 은퇴에 막대한 영향을 받게 되는 것은 어쩌면 당연한 이야기인지도 모른다.

 

그럼에도 불구하고 보유한 부동산 가격은 하락하고, 만약 상승한다 해도 시세 차익을 보려면 결코 비싼 집으로 이사하지 못한다는 점과 오히려 낙후된 환경으로 이사를 해야 한다는 점, 그리고 세금에 대한 부분을 고려하려면 부동산을 장기 보유해야 하는데 부동산을 장기 보유할수록 세금은 줄어들지만 그 동안 부동산 유지보수 비용 그리고 집을 팔려 했을 때 집이 지어 진지 오래됐다는 점을 고려하면, 합리적으로 조금만 생각해 보아도 부동산으로 어설프게 수익을 보겠다는 생각은 버려야 한다. 그렇다면 앞으로의 부동산은 어떠한 관점으로 보아야 하나?

 

앞으로의 부동산은 나의 주된 주거 공간으로서의 목적 그리고 수익을 위해서라면 사업으로서의 주된 공간으로 목적을 적절히 구분 지어 보아야 한다. 단순히 부동산 시세 차익을 위해서 보아서는 안 된다.

 

필자는 이번 주택시장 안정화 관리 방안이 시사하는 바가 크다고 본다. 이번 대책으로 인해 이미 분양을 받아 놓은 부동산의 잔금처리가 힘들다는 이야기도 들린다. 그 말은 즉, 아직 지어지지도 않은 부동산에 분양을 받았고, 결국 잔금은 돈이 없어 대출을 받아 구매하려고 했다는 이야기이기도 하다.

 

하지만 과연 이러한 방식으로 부동산을 매입한 것이 올바른 선택인가? 물론 정권이 바뀌면 부동산 정책이 바뀌고, 부동산의 방향성은 달라질 수 있을 것이다. 하지만 그렇다고 해도 지금 이야기한 맹점은 절대 바뀌지 않는다. 우리는 나라에 속해 살고 있고 나라에는 법과 정책이 존재한다. , 부동산은 나의 자산이기도 하지만 나라의 울타리 속에 법과 정책에 따라 그리고 언론에 따라 상당한 영향을 받는 자산이기도 하다. 결코 부동산은 안전한 수익을 만들어 주는 자산이 아니다.

 

앞으로 세상은 고령화에 대한, 저출산에 대한, 의료에 대한, 소외 계층에 대한, 재난에 대한 복지 등에 대해 많은 세금이 필요할 것이다. 하지만 이러한 비용을 충당하기엔 고()세금으로 갈 수 밖에 없는 환경이란 점을 고려하면 보유 자산 중 가장 많은 규모와 비중을 차지하는 것이 부동산인 만큼 어설프고 무리하게 부동산을 보유하려 하기 보단 현재 나의 재무상황을 파악하고 그에 따른 나의 재무 목표를 확실히 세워 나에게 맞는 재무방법을 통해 올바른 재무설계를 해 보길 바란다.

 

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