노후절벽시대 마지막 보류 주택연금 노후자금으로 사용해도 될까요? (6)

신선우(shin172@naver.com, 교육청 주관 경제교육 강사, 재무컨설턴트, 재무칼럼니스트)

작성일 : 2021-10-24 15:41

소득이 있는 국민이라면 누구나 다 의무적으로 국민연금이 가입돼 있다. 또한 대다수 국민들이 의무는 아니지만 필수로 보유하려 하고, 보유하고 싶은 것이 있다. 그것은 기본 생활의 3가지 요소인 의식주에서 주에 해당하는 주거공간인 집. , 부동산이다.

 

예전의 부동산의 개념은 주거공간 그 이상도 그 이하도 아니었다. 하지만 서울과 부산을 이어주는 경부고속도로가 197077일 준공되면서 산업 발전에 결정적 기여를 하면서 부동산 투기를 전국으로 확산시키게 되는 계기가 됐고, 이후 부동산은 주거를 넘어 또 다른 자산을 불리는 대표적인 재테크의 수단, 투기(?) 수단으로 떠올랐다. 하지만 시간이 지난 지금 부동산하면 애물단지로 표현이 되고 있기도 하다.

 

이유는 베이비부머(19461965) 세대들의 대부분의 자산비중이 부동산에 몰려 있기 때문이다. , 상가, 건물, 아파트의 임대수입, 월세를 받지 않는 이상 유동성은 없고, 오히려 관리비용, 세금, 부수비용 등에 대한 리스크만 가중되기 때문이다. 만약 유동성을 확보한다 해도 대부분 많은 비중을 대출을 통해 부동산을 보유, 매월 높은 이자를 장기간 부담하게 된다.

 

문제는 평생을 살면서 가장 높은 비중을 차지하는 자산이 부동산이라는 점이다. , 은퇴시점이 되면 노후자금에 대한 유동성이 없어 부동산은 자산이라기 보단 애물단지가 되는 모습은 적지 않게 볼 수 있다. 그래서 은퇴시점이 되면 보유 부동산을 유지해 가기가 힘든 상황들이 발생, 은퇴시점 주택을 노후자금으로 사용 활용할 수밖에 없는 상황이 흔치 않게 발생되고 있다.

 

그래서 노후자금을 마련하기 위해 보유 부동산을 일부 매각하거나 주택연금을 통해 노후자금을 마련하는 일들이 빈번히 일어나고 있다. 그래서 은퇴시점 부동산은 주택연금이라는 매개체를 통해 주택과 노후자금 마련의 하나의 중요한 연결고리가 됐다. 그래서 지금부터 주택연금이 무엇인지 알아보고 주택연금의 장점, 유의 점은 무엇이 있는지 은퇴시점 어떻게 전략을 세우면 좋은지 이야기해 보도록 하겠다.

 

먼저 주택연금이란 무엇인가? 주택연금이란 현재 살고 있는 주택을 담보로 매월 일정액을 연금 형식으로 받는 대출을 의미한다. 또한 보유한 주택을 금융 기관에 담보로 제공, 사망할 때까지 그 주택에 거주하면서 매월 일정액을 연금 형식으로 지급받고, 대출받은 사람이 사망하면 해당 금융 기관이 주택을 팔고 그 동안의 대출금과 이자를 상환 받는다.

 

, 직역하면 집을 소유하고 있지만 소득이 부족한 주택소유자 또는 배우자가 소유한 주택을 평생 또는 일정기간 동안 집을 담보로 맡기고, 자기 집에 살면서 매월 국가가 보증하는 연금을 받는 국가 보증 금융상품(역모기지론)이다. 그렇다면 주택연금 가입요건은 어떻게 될까?

 

가입연령으로는 주택소유자 또는 배우자가 만55세 이상(근저당권 설정일 기준), 확정기간 방식은

연소자가 만5574, 우대방식은 주택소유자 또는 배우자가 만65세 이상(기초연금 수급자)

주택소유자 또는 배우자가 대한민국 국민(외국인 단독, 부부 모두 외국인인 경우 가입 불가)이다. 그리고 주택 보유 수는 부부기준 공시가격 등이 9억 원 이하 주택소유자이다. 다주택자라 해도 공시가격 등 합산가격이 9억 원 이하면 가능하다. 또한 공시가격 등이 9억 원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 팔면 가능하다. , 오피스텔의 경우, 주택연금에 가입하려고 하는 주거목적 오피스텔만 주택 보유 수에 포함되고, 우대방식의 경우 부부기준 1주택만 가입 가능하다.

 

대상주택은 공시가격 등이 9억 원 이하 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔(상가 등 복합용도주택은 전체 면적 중 주택 차지 면적이 1/2 이상인 경우 가능하다. (, 신탁방식으로 가입 시에는 불가))

 

확정기간방식은 노인복지주택 제외, 농지법 상 농업인 주택 및 어업인 주택 등 주택 소유자 자격이 제한되는 주택은 신탁방식 주택연금으로 가입 불가하며, 우대방식의 경우 15,000만 원 미만 주택만 가입 가능하다.

 

거주요건은 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지로 이용하고 있어야 한다. , 해당주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우 가입 불가(, 부부 중 한 명이 거주하며 주택 일부를 보증금 없이 월세로 주고 있는 경우 가입 가능하며, 신탁방식 주택연금의 경우 보증금이 있더라도 보증금에 해당하는 금액을 공사가 지정하는 계좌로 입금하는 경우 가입 가능)하다.

 

채무관계자 자격은 채무관계자(주택소유자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 주택연금 가입 가능하며, 채무관계자가 치매 등의 이유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 보호자는 성년후견제도를 이용할 수 있다.

 

이처럼 주택연금은 무조건 가입이 가능한 것이 아니다. , 주택연금에도 가입 요건이 있다. 하지만 가입 요건이 부합된다고 해서 좋아할 것도 아니다. 주택연금은 단순히 연금이 아니기 때문이다. 꼭 역모기지론 대출이라는 것을 명심해야 한다. 또한 가입 요건이 되지 않는다고 해서 낙담할 필요도 없다.

 

중요한 것은 어떠한 제도와 금융상품이든 보여지는 것과 보여지지 않는 것이 존재한다.

 

그렇기 때문에 무조건 주택연금을 가입하는 것은 옮지 않은 판단이 될 수 있다. 지금까지 주택연금이 무엇인지 알았다면 다음 칼럼에서는 주택연금의 장점과 유의해야 할 점 그리고 부동산을 통한 적절한 은퇴전략에 대해 순차적으로 이야기하도록 하겠다.

 

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